（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第46期）

　　在中国购买新房，期房占有很大比例。消费者对于商品的了解，很大程度依赖销售者的描述，而这些描述经常是口头的，事后一旦陷入纠纷，维权者就不得不面对收集证据的难题。

　　开发商所说的首付3成、贷款利率9折，只是说说而已？

　　长沙工薪族周晓明（化名）因为楼盘销售员对首付比例的口头描述与最终事实的出入，一度忙得四处借钱。今年6月，他在长沙市望城区的A楼盘购置了一套新房。

　　此前，周晓明在长沙各个楼盘转了一圈，发现买房首付均被要求做到4.5成。直到6月上旬，他走进A楼盘售楼处，销售人员告诉他，该项目可在长沙银行办理3成首付，并且贷款利率有9折优惠。

　　周晓明解释说，花更少的首付住更大的房子，成为他选择A楼盘的唯一原因。他起初对销售人员所说的3成首付并不放心，又多次确认。正式签署购房合同前，他至少两次通过微信向销售人员确认，销售人员还将自己与长沙银行工作人员的聊天记录截屏发给他，以证明3成首付不是谎言。

　　6月30日，周晓明携3成首付款来到售楼处签订购房合同。据他介绍，他曾要求将关于首付比例的描述写进合同，但被开发商方面的工作人员告知合同无法修改。同时，对方又出示了一份《关于暂不能办理购房合同网签的特别补充约定》（下称《约定》），其中有这样的表述：开发商方面向购房者“充分释明了因政府政策等原因导致目前暂无法办理购房合同的网签、备案登记等手续”，因而购房者暂时“无法办理完成银行按揭贷款（或公积金贷款）手续，由此可能导致贷款利率上浮、首付款比例提高”等对购房者不利的后果和影响，开发商方面“无须承担任何法律责任”。

　　“根据平时的经验，我对合同无法修改有了一定心理准备，这份《约定》却让我始料不及。当时自己看房已经将近两个月，他们是唯一承诺3成首付的开发商，我抱着侥幸心理签了字。当时工作人员还告诉我，依照经验两个月内可以办成网签。”周晓明说。

　　交完首付款后不久，准业主们的微信群里就有人说，自己被要求将首付追加至4.5成。网签迟迟办不下来，周晓明担心被追加首付，故多次联系开发商。他说：“我多次催请早办网签，并求证追加首付一事，开发商一直没有明确答复。直到8月下旬再次致电，对方证实首付追加至4.5成，且贷款优惠取消。”不久传来可办网签的消息，周晓明于9月13日完成网签。

　　开发商方面在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，如果得知需要追加首付，他们一定会“第一时间主动告知业主”。而周晓明凑钱追缴首付的行为，被开发商解读为双方合作过程比较顺利，并称周晓明对此表示理解。但周晓明并不认为他会谅解开发商的做法，“仅贷款利息优惠的取消就带来数万元的损失，难道只有跑到售楼处闹事才叫表达不满？”

　　开发商方面证实了周晓明所说“签约时购房合同与补充协定不能修改”，但同时表示，如果购房者想修改合同，可以向客服部门提出诉求，但他们极少收到过相关申请。周晓明则认为这种说法等同掩耳盗铃，他在签约时提到将首付的相关约定写入合同，被当场拒绝，但在场工作人员没有告诉他还可以向客服部门申诉。

　　涉嫌违规的合同反而难于监管？

　　中央财经大学法学院副教授艾茜告诉记者：“为了保护购房者权益，住建委等监管部门并不主张达成口头协议。”而周晓明向销售人员请求确认首付比例的微信聊天记录，可能也很难成为有效证据，“开发商可以将其解释为买卖双方磋商过程的记录”。

　　开发商方面解释称：“聊天记录中关于首付的内容并非我们做出的承诺，而是向客户传递银行方面的相关信息。”

　　艾茜告诉记者：“合同不能被修改，这涉及格式合同的问题。面对格式合同，消费者往往只有接受或者不接受两种选择。 为了保护消费者权益，住建部门通常要求合同要备案，但这种好的初衷却可能被开发商利用，当购房者主张修改或将口头协议补充进合同时，开发商往往借口合同已备案、条款都是政府定好的，从而不予修改。”

　　周晓明所签的《约定》是否有在相关部门备案？长沙市住建委答复记者称：“该楼盘位于长沙市望城区，目前该区住建部门的房地产管理等业务属于自管，相关情况需要望城区方面进一步核实，市住建委暂不了解相关情况。”长沙市住建委在回复中还建议购房者，“拒绝与开发商签订私下补充协议或者阴阳协议”。

　　对于周晓明所签的《约定》，长沙市住建委的工作人员认为，“这有可能就是一份私下补充协议。私下协议如果本着平等自愿原则，内容合法合规，即使不备案本身也是合法的，很少引起纠纷。我们主张购房合同等文本要备案，通常合法的协议开发商都会主动备案，但协议内容如果违背政策或涉嫌违法，他们还会拿过来备案吗？”

　　长沙市住建委还通过《中国经济周刊》建议购房者：“消费者应当要求开发商到房地产主管部门办理正规的网签备案登记，由住建部门依法监管，确保房产的权属不受其他影响。”

　　长沙市住建委提醒购房者：“应当严格审查书面的买卖合同的条款，不要忘记补充协议、装饰装修标准等附件内容的重要性，着重要看清楚附件内容对主合同的条款改变、义务及责任增加的地方；消费者对有争议的合同条款，可以提出修改或增加的合理意见。”这种提醒的可操作性有多少？周晓明表示，他曾提出修补合同内容，但自己最终接受了合同难以改动的现实。

　　他对记者说：“签约之时我就明知在合同上吃了亏，但除了自己看房时间太长，已经开始影响工作外，另一个更重要的原因是担心房价继续上涨，当时很多消息说长沙买房将要摇号。”