交房3年多房子咋还是“黑户”

　　业主向开发商索要逾期办理房地产权属证书违约金法庭一审未支持

　　记者 段伟朵

　　刚过完年，家住濮阳市范县的老崔就忙着到法院打官司。2013年，老崔在范县新区一楼盘购买商品房一套，交房后，因小区中有一栋房屋质量验收不合格，致使房地产权属证书“难产”。2017年11月，老崔向当地法院提起诉讼，向开发商索要逾期办理房地产权属证书的违约金。近日，该案二审开庭。

　　案例

　　交房3年多房子还是“黑户”，业主索赔违约金

　　老崔几年前搬进了县城的新房，但这个新房没少让他操心。到了去年，矛盾走到了一个必须依靠法律来解决的状况，年前年后，一辈子没打过官司的老崔，忙着在法庭奔波。

　　老崔买的新房，位于濮阳市范县未来花园，2013年签了合同，交了首付，约定交房日期为次年10月。随后，开发商如期交房，老崔入住，但房产证办理却没有下文。老崔催问了几次，发现这背后存在不少问题。

　　原来，老崔的房子办理不了房产证，是因为开发商未将办理权属证书所需的资料在当地房管部门备案，而当地房管部门之所以不予备案，是因为该小区有一栋楼存在质量问题，验收没有通过。这样一来，老崔和其他邻居都暂时无法办理房产证。

　　辛辛苦苦买的房子，入住3年多还是“黑户”，这让小区的业主们很闹心。他们反复找开发商协商，但开发商表示，问题正在解决，而且房屋已经如期交付给业主了，未影响业主对房屋的实际支配。

　　买房子要有“房本”，这是买房最基本的常识。那么买房之初，关于产权登记是如何约定的呢？老崔介绍，买房的时候他与开发商签订有《商品房买卖合同》，其中第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决处理。

　　“合同约定180天内备案，到现在都3年多了，还没有解决。”老崔遂将小区开发商告上法庭，2017年年底，法院出具了一审判决书。

　　法院审理查明，涉案房屋没有房地产权属证书。根据双方提供的证据，法院认为，开发商协助老崔办理房地产权属证书是应当履行的义务，判令开发商于判决生效30日内协助老崔办理房地产权属证书。但由于开发商已经将房屋交付老崔，老崔一直居住至今，开发商未按期协助其办理房产证的行为并未影响其对房屋进行占有、使用等权利，因此未支持老崔讨要违约金。一审判决后，老崔提起了上诉，目前，该案二审已开庭审理，未当庭宣判。

　　说法

　　房地产权属证书，还有这些法律问题你需要了解

　　解惑

　　房地产权属证书违约金，法律如何规定？

　　记者了解到，老崔持有的《商品房买卖合同》中，规定了交房后180天内开发商要去备案，但对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，开发商应该承担什么样的责任，没有明确规定，老崔索赔违约金是否有相关法律依据？

　　北京盈科（郑州）律师事务所律师宋雪兰介绍，遇到民事纠纷，有合同约定的，按照合同约定追究责任，合同没有约定的，按照相关法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房地产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。期限有3种情况分别是：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　具体赔多少？第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　解惑

　　3年前就出现问题，为啥2017年年底才诉讼？

　　一审中，开发商提出，依据合同约定原告要求违约金诉讼时效已过，法院不应支持其诉讼请求。这是咋回事？宋雪兰介绍，开发商提及的诉讼时效问题，的确需要购房者多加留心。本案中老崔2014年10月收房，按照约定，180日内开发商如果没有去备案，老崔从2015年4月可以提起民事诉讼，追究开发商的责任。根据之前的规定，诉讼时效是2年，也就是说，从2017年5月开始，老崔就无法再向法院提起诉讼。

　　值得一提的是，2017年10月《民法总则》正式实施，原本2年的诉讼时效改为3年，老崔在2018年5月前，都可以起诉。

　　解惑

　　业主未缴纳住宅专用维修基金、契税，影响开发商登记？

　　采访中记者了解到，按时交房逾期办证的情况，在生活中并不罕见，而索赔违约金的情况，也是时有发生。住在范县另一个小区的王先生维权成功。

　　王先生2014年10月购买商品房一套，2015年6月20日交房。因为开发商没有按约定及时办理备案及初始登记，致使王先生未能及时取得房地产权属证书。开发商却称，办理不动产过户登记需要双方配合，是否造成损失、损失大小，无法确定。王先生本人没有按照合同约定，在签约后30日内缴存住宅专项维修基金、契税等，不能办理不动产登记是王先生造成的。

　　范县人民法院审理后认为，开发商对业主办理房屋产权登记手续有协助义务，上述意见不能成为答辩理由，最终判令开发商赔付违约金。二审维持原判。

　　提醒签合同前，明确逾期办理房产证的违约责任

　　宋雪兰提醒，近年来商品房买卖纠纷呈上升趋势，市民在买房的过程中一定要多加注意，避免类似情况发生。买房前消费者应关注合同中对于逾期交房、逾期办理房产证是否有约定，如果开发商对此没有明确约定，消费者可要求在合同的补充协议中增添相应条款。