决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。
这三个地段总结如下:
1.城市地段:是城市经济发展中形成的特定区域。地理位置和区域经济,有一定的历史文化传统,在公众心目中有特殊的地位且不具有替代性。郑州是河南的省会城市、地处中国地理中心,是全国重要的铁路、航空、高速公路、电力、邮政电信主枢纽城市,“一带一路”重要节点城市、中原城市群、国家自主创新示范区、河南自贸区、国家中心城市等一系列国家战略相继落地,城市地段优势不言而喻。
2.区域地段:各个城市的黄金地段都是由商务中心、行政中心、教育中心等配套设施组成。《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》明确指出将继续推动建成国际化区域金融中心、国际文化创意园、国际交往中心、创新创业高地、行政文化服务区、高等教育园区和现代体育中心。郑州市现辖9区5市1县:金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区,郑东新区,航空港区,高新技术开发区,经济技术开发区,巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。各个区域之间有强有弱,我们要从这里面找到真正的中心区域,就还需要参考第3个地段。
3.交通地段:立体的交通体系、地铁、主干道、高铁通勤是否快捷便利。《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》明确指出主城区在既有“环形加放射”路网的基础上,由快速路、主干路、次干路、支路构成功能级配合理的方格网状、开放式城市道路网络布局。中心城区的城市轨道交通线网由15条轨道交通线路组成。主城区包括12条BRT走廊,形成以轨道交通为骨干,公共交通为主体的城市客运交通结构,保证中心城区公共交通出行比例达到35%以上,居民单程出行时间不超过45分钟。
花园路与金水路,是郑州老城区的两条主要交通动脉,是伴随我长大的记忆。在这两条动脉之下,建立了地铁1、2号线;在这两条动脉之上,政府机关、大型办公写字楼群、大型商业综合体、酒店公寓、重点中小学、大学城、公园等均布局于此;同时这两条动脉穿过了郑州最富价值投资的区域----金水区与郑东新区。
金水片区:因从西向东流经辖区的春秋时期开凿的金水河而得名。金水区是河南省委机关、省军区所在地,城区内政府机关、企事业单位众多、名校云集、商业林立,是河南省的政治、经济、文化、金融、教育、中心。
郑东新区:是中国河南省郑州市规划建设中的一个城市新区,市政府在规划之初就提出:“着力建设成为国际化的区域性金融中心、国际化中央商务区和具有国际水平的生态宜居城市”。
由“三地段”法则研判可知:郑州未来发展潜力特别巨大是郑州金水区、郑东新区,他们是郑州的中心。
提到中心,就要提到中国房地产特有的“中心倾向”。人们所说中心不是地理位置的中心,而是在一个时期内,该地区或城市的不动产持续升值,商业林立,成为人们关注的中心。所以“边缘化”不是地理位置偏僻,而是指该地区逐渐被人们遗忘和抛弃,该地区或城市的不动产投资价值在持续走低。当一个区域被中心化,四面八方的投资就会向这个区域涌入,最终形成一系列的重要产业链和主流人群。每个城市,不仅城市链和中心会在各种条件的相互作用下漂移,且城市的中心区位也是会漂移的。因此,及时深入的了解市政府的规划作出分析判断,对中心化和边缘化区域内的土地价值和房屋价值必须加以重新评估,才能选中投资色彩不会很快冲淡的区位。
那么“中心”主要就是争夺投资者和吸引终端消费者,所以当下很多城市学历入户、市场规则的改变实质上就是为了尽可能多的吸引投资客和消费者。由市场一体化所主导的全国资源的自有配置和河南地区庞大的可迁入人口,必然引发老城区金水片区与新城区郑东新区间的竞争加剧和区域格局开放。
金水区有两个重要中心:
1.金水CBD片区
2.金水副CBD片区
郑东新区发展至今,形成了以下中心:
1.CBD片区
2.北龙湖片区
3.龙子湖片区
4.郑东高铁片区
5.象湖绿博片区
在这两大中心中,形成了7个片区,这“战国七雄”将依次登场,他们相互争夺资源,竞争激烈,未来谁会在竞争中胜出成为中心呢?
先看7个片区的房价(由高至低排序):
北龙湖片区4w-7w
高铁片区2w-4.5w
CBD片区1.7w-3.5w
龙子湖片区1.8w-2.7w
金水CBD片区1.4w-2.7w
金水副CBD片区1.3w-2.1w
象湖绿博片区1.1w-1.5w
各片区的地理位置做如下改动:
北龙湖片区4w-7w
象湖绿博片区1.1w-1.5w
龙子湖片区1.8w-2.5w
CBD片区1.7w-3.5w
金水副CBD片区1.2w-2.1w
金水CBD片区1.4w-2.7w
高铁片区2w-4.5w
春秋战国七雄的地理位置:
现代7个片区地理位置:
把图片倒过来看,便会发现非常有意思的事情,那便是7个片区的房价与位置正好符合战国七雄的分布。
秦国-北龙湖片区4w-7w
燕国-象湖绿博片区1.1w-1.5w
赵国-龙子湖片区1.8w-2.5w
魏国-CBD片区1.7w-3.5w
韩国-金水副CBD片区1.2w-2.1w
楚国-金水CBD片区1.4w-2.7w
齐国-高铁片区2w-4.5w
以下是政府对各片区的规划是否也能对应:
1.秦国—北龙湖片区
每个经济区都有自己的金融中心。长三角经济区的上海陆家嘴、京津冀经济区的北京金融街、珠三角经济区的深圳前海。
作为中国第四大经济区,中原经济区也不例外。龙湖金融片区,是郑州市金融集聚核心功能区,国家中部金融中枢,总体规划为:内外两环,沿湖为21米商业区。内环由高度60米的竞技场式建筑群围合而成,主要为金融办公;外环由高度100米的建筑围合而成,主要是金融办公、酒店及公寓;区域的北部规划有240米高的双塔建筑,临内湖中轴两侧规划为4块文化用地。龙湖金融中心位通过3.7公里长的运河与南侧郑东新区CBD相连,形成“如意”型,运河两岸是45米高的建筑,以商业、文化、居住等功能为主。
水是生命之源,灵性满溢,人们对枕水而居的执着偏爱,不仅仅因为水提供了内敛积极、富足平和的居住环境,还源于水可聚气,滨水而居,自当阔怀天地。水域之贵,贵在少有。钢筋水泥森林之下,水域资源愈发成为城市生活的奢侈。寻找一处容纳心灵的自然雅景,让身心得以休憩。所以向有水的地方去,成为人们向往美好生活的一种精神向往与追求。
郑州一直是一个缺水的城市,而作为一个完全由政府牵头主导开发的区域,北龙湖片区与流经老城区的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河、东风渠等形成了一个完整的城市万亩生态水系;7大新建公园(东运河公园、西运河公园、如意中央公园、北湖湿地公园、东商业公园、西商业公园、龙湖外环公园);42栋金融写字楼群(16栋办公、6栋五星级酒店、20栋国际甲级写字楼),28万方沿湖艺术人文商业,大部分已经被多家金融机构总部、500强企业预定;综合展览馆(省美术馆、河南非物质文化遗产馆)、河南博物院展览馆、文化活动中心、国际会议中心等;低密洋房,高端别墅房源售价从3-7万不等,住宅容积率大多不超过1.7,外环路两侧住宅用地控制在2.0~2.5,多数为低密度住宅,再加上安置房基本在外围,保证了区域高度的居住纯粹性;规划了多所中小学校(23所小学、13所初中、7所高中以);占地345亩的郑大一附院郑东院区,按照三级甲等综合性医院的标准规划设计,设置病床位3000张,规划总建筑面积50万平方米,建设总投资为25亿元。;七维交通路网体系:水上交通、地铁交通、轻轨交通、公共交通、BRT交通、汽车交通、自行车交通,岛内、岛外自由通行。其中地铁4、6、8号线,是各个新区里地铁规划线路数量最多的。这些彰显出政府对北龙湖的重视与期待,该片区属于新富人区,房价领跑辐射全郑、全省。
2.齐国—郑东高铁片区
(1)商住物流区,是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。
(2)经济技术开发区,是河南省唯一的国家级经济技术开发区,郑州市对外开放的窗口,外资企业、工业企业和出口加工企业的聚集地,郑州东南部的绿色产业园。
高铁区,中原城市群的米字型高铁,以国家南北大动脉京广高铁和东西干线高铁陇海高铁为经纬,辅以东北至西南方向的郑济高铁、郑渝高铁,再加上沟通西北和东南的郑太高铁、郑合高铁,整个规划图就是一个完整的米字型,从交通方面说,郑州房价再次腾飞,与自身的区域及高铁网络布局密不可分。
从片区通勤方面看,七个小时到深圳,四个小时到上海、天津、长沙、重庆,两个小时到北京、济南、西安、武汉,在省内,一个小时之内可以到达已经通高铁的所有地市。
从片区发展来说:(1)区域内写字楼群:地标绿地双子塔、绿地之窗、海汇中心、升龙广场、宇宙永和星、亚新广场、威斯顿广场、海赋国际、凯利国际中心、河南文化产业大厦、绿地新都会、绿地原盛国际、楷林、雅宝东方国际等写字楼规模空前、群聚效应显著。(2)区域内高档住宅楼盘:建业天筑、海马公园、瀚海晴宇、中豪汇景湾、奥兰花园、东方港湾、中央特区卢浮公馆、永威东棠、中凯华府、永威翡翠城等楼盘吸引了庞大的外地购房者。在南部经开区则是工业企业聚集地,未来以高铁站为中心的“总部经济”效应逐渐凸显,将会成为全省公司的集聚地,对郑州龙子湖片区、经开区及周边地市人口流入的虹吸效应凸显。
郑东高铁片区地铁规划图
3.魏国—CBD片区
中央商务区,两环60栋高层建筑组成的环形城市走廊,内环建筑高80米,外环建筑高120米,中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。
为什么CBD内的住宅价格上不去?CBD设计思路是好的,但是也有一些问题凸显出来,我们知道,商业中心应该布局纯粹的商业形态,如果把住宅加入商业,就会变得不商不住,不伦不类的。CBD北部洋房区域因为房龄已超10年,设施慢慢老化。而北龙湖作为郑东新区未来重要建设区域,规划、公园、商业、住宅、学区、医疗、交通等配套更前瞻科学,将会成为富裕阶层购房的新选择。
4.赵国—龙子湖片区
(1)龙子湖高校园区:主要由高等院校组成,高校园区内规划有龙子湖,取"望子成龙"之意。龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连,湖中有近两千亩的湖心岛,岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。
(2)龙子湖科技物流园区科技园区:位于龙子湖区的东南部,主要用于安排科研院所和研发机构,致力于开发IT、科技研发等高新技术产业。
地铁1、12号线经过龙子湖片区,区域内主要是高校大学生群体,每年的毕业生将为郑州提供庞大、年轻的人流量与消费力,大部分刚毕业的学生会选择群租房,需要2-5年沉淀和筛选才会真正落户郑州。中心商业对比其他区域不具有强竞争力,其他区域对其虹吸现象明显,高校园区以北住宅应选择品牌开发商且靠近地铁口。
5.楚国—金水CBD片区
包括正弘世玺中心、正弘蓝堡湾、建业凯旋广场、兰德中心、万达公馆、经三路商业区、名品商业街、酒吧一条街、科技市场、国贸360、新玛特、省实验、河南财大、农大、轻院、河南博物院、动物园等功能综合体。
该片区是老城区,承上启下,附近大量政府办公机构使得居住于此的大量原著居民素质较高,而片区以西的重点大学提供了毕业生群体,省实验中学,文化路一小等学区房更是一房难求,建业、英地、正弘、万达的布局商业住宅区带来了大量的外地投资客,附近的国贸360、丹尼斯、科技市场等商业综合体,东风渠滨河公园、动物园、文博公园,以及三条地铁2、5、8号线经过该区域都凸显该区域的重要性。
6.韩国—金水副CBD片区
包括政府机关、曼哈商业区、升龙大厦、希尔顿酒店、兴业大厦、浦发国际金融中心、中州皇冠假日酒店、索菲特国际饭店、建国饭店、河南信息广场、盛润国际广场、银基王朝、楷林国际、省高法、河南中医大学、省人民医院、璞丽中心等功能综合体。
该区域以银基王朝、曼哈顿、名门世家、融创住宅为主,曼哈顿商业体做的并不成功,原因在于开发商升龙地产无心自持全部卖出,造成商业形态重复,管理混乱,人流向心力不足,住宅采用开放式街区,造成居民没有安全感,加之开发楼盘多有维权,品牌口碑遭受重创,所以一定要选择口碑好的开发商,如果带有商业综合体,一定要看此商业开发商是否自持,与业主荣辱与共。该片区多以二手房为主,置业选择时擦亮双眼。地铁1、5、6号线经过此区域。
7.燕国—象湖绿博片区
(1)象湖组团:构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
(2)绿博组团:以“文化创意、时尚旅游、高端商务”为主导产业,建设“以绿、水为主导”和“以休闲、慢生活为主体”的国际化时尚创意旅游文化新城。整个片区将形成一个“吃、住、行、游、购、娱”产业链条,打造3000万人次的旅游目的地。
象湖绿博片区是郑汴一体化的中心,中牟撤县改区的政策支持,多家大品牌房企:建业、永威、信合、康桥、融创、碧桂园、名门、亚新等开发商入驻,该片区购房的人群主要分为两类:一类是拆迁居民,买房用来自住;另一类是看好片区未来发展前景,用于改善的高端住房需求者和投资客。河南省科技馆新馆、河南中医一附院、省肿瘤郑东分院、省检察院铁路运输分院等,河南师范大学新联学院、河南省委党校、河南文化艺术学院等高校、杉杉奥特莱斯、海宁皮革城、方特欢乐世界、海昌海洋公园、绿博园、郑汴中央公园等布局,规划地铁8号线、地铁12号线、地铁13号线、地铁14号线经过此片区。
此区域是对郑州东区的补充,又是新规划的区域,刚需或者改善的朋友需要寻找品牌开发商与地铁口,同时注意配套的学区。
另外,这个片区,要注意到目前所谓的概念“大平层”,这个我不建议持有,年轻人与老人住一起矛盾重重,这本身就不符合当下年轻人的生活习惯,再者租金投资回报率极低。
未来,真正值钱的还是别墅,并不是别墅值钱,而是别墅占有的稀缺土地值钱。
通过规划分析7个片区与“战国七雄”也是相互对应的,北龙湖是重中之重,接着便是高铁片区,CBD片区、龙子湖片区、金水CBD、金水副CBD、象湖绿博片区。
未来,郑州“战国七雄”将会在历史舞台中异彩纷呈,他们作为郑州的七张名片,借着政策的春风,凭借自身的优势,将会为中原经济腾飞贡献自己的力量。(作者 胡磊)
编辑:刘思嘉 审核 :姜秋霞