马女士和丈夫一起用卷尺在测量赠送的院子面积

　　□大河报·大河客户端记者吕高见文张琮摄影

　　“当初买房时开发商承诺赠送给我们20平方米院子，没想到交房时却少了6平方米。”这几天，提起购买郑州东的一处房产，家住郑州的马女士就很气愤，院子“缩水”，多次找开发商讨说法未果。

　　记者调查发现，开发商购房赠院子、送露台等多种现象全国都很普遍。不少购房者愿意选择，可是一旦出现问题就很难维权。

　　[事件]买房送院子实际面积比承诺“缩水”

　　6月4日上午，大河报记者见到了马女士。

　　其介绍，2017年4月，她在郑州东以每平方米一万三千多元，在某小区购买了一套170多平方米的房子，房子为复式，位置在三四层。当初，购房时开发商销售人员承诺赠送20平方米的院子和40平方米地下室（地下室目前尚未交付），不料今年4月底交房时她发现，实测院子面积时仅有14平方米左右。

　　马女士说，当初在购房时，就是冲着这个院子才选择此处房子的，而开发商售楼部沙盘中展示的北侧第一排及第二排的院子形状一样，发放的宣传彩页中载明的户型图也一样，并且销售人员陈述这两排的院子面积、户型相同。现开发商更改了沙盘中北侧第一排房子院子的形状，并拒不承认承诺赠送20平方米院子。

　　马女士告诉记者，交房时，该项目大客户负责人承诺说，会尽快解决院子缩水的事情。但一个月过去了，至今没有任何消息。之后，他们多次找他们协商未果。和她同样情况的还有其他24户。

　　另一名在此购房的业主也证实了这一点，他家院子也同样存在“缩水”现象。

　　[回应]向公司反映尽快给业主回复

　　6月4日上午11点左右，大河报记者陪同马女士和丈夫一起，赶到了位于郑州东某处小区。在记者见证下，马女士和丈夫一起实地测量了院子，确实只有14平方米左右。

　　售楼部一名工作人员表示，每家每户都有院子，每户都不一样，从40平方米至160平方米都有。记者询问，赠送的院子属于公共绿地吗？上述工作人员没有正面回答，而是说“个人私有，都是赠送的”。

　　该楼盘宣传页显示，每家每户都有庭院，这也得到了售楼部工作人员证实。

　　对此，记者联系到了马女士当初购买房子时的销售人员，对方称当天休息了，因核实不了记者身份，不回答任何问题。

　　“会向公司反映，尽快给业主一个回复。”随后，营销负责人刘先生在接受大河报记者采访时称，院子本身就是赠送的，并非购买，且每家每户都不一样。业主所说的20平方米，他称当时销售人员根本就没有对此有过承诺。

　　记者表示，赠送的院子算不算侵占公共绿地？其称，他们都是按照规划建设的，这个问题可以问规划部门。

　　[调查]为吸引顾客开发商善打“噱头牌”

　　“买房送小院、送露台”，记者走访调查发现，这些都是一些开发商卖房时，为了吸引顾客常用的宣传广告语，尤其是部分高档别墅区。

　　看似捡到了大便宜，然而交房后出现赠送面积“缩水”的问题，却让不少购房者闹心不已，找相关部门维权又比较难。

　　记者搜索发现，近年来，全国各地频发买房送院子等纠纷，业主和开发商协商未果，打官司的现象也经常出现。

　　郑州一家房地产公司一位不愿透露姓名的销售经理坦言，其实很多所谓的“买房送院子”及“买房送露台”等，只是一个噱头而已，否则怎么要贵于其它楼呢？还有就是一般购房合同上，他们是不会把院子的面积写上，否则就会给自己和公司带来很多麻烦事儿。

　　上述销售经理告诉记者，一般情况下开发商送的院子通常也只有使用权，而且还是所有业主的使用权，在他当销售经理的几年间，极少有属于个人私有的。

　　“先把购房者稳住，后续有人找过来了再说，没人找就图个安静。”另一位有着10多年销售经验的销售人员告诉记者，在售房过程中，他们有很多“秘诀”，开发商基于吸引购房者的目的，抓住购房者“免费的不要白不要”心理。比如只要能成功吸引购房者，可以口头承诺很多。后续具体问题具体解决，一般人不会注意院子面积大小，因为都是赠送的，有大有小。“不这样的话，有时房子会很难卖，这也是行业潜规则。”

　　那么，马女士所反映的开发商对于购房送院子到底是否违规，有无相关规划，属不属于侵占公共绿地等问题，6月4日下午，记者分别联系到了中牟县住房保障和房地产管理局及中牟县城乡规划局，相关工作人员记录问题后表示，会给记者回复。然而，截至当晚7点发稿时，均未任何回应。记者多次拨打电话，前者一直无人接听，后者称下班了。

　　[说法]应保留证据业主维权较难

　　对此，河南中豫律师事务所欧阳光律师认为，针对上述购房者讲述的情况，如果房地产开发企业在其宣传资料及楼盘沙盘中均向购房者明确表示赠送院子，房地产开发企业的销售人员又向购房者承诺赠送20平方米的院子，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案房地产开发企业赠送购房者20平方米院子的承诺应视为商品房买卖合同的组成部分，房地产开发企业应履行赠送20平方米院子的义务。

　　河南英泰律师事务所赵钰涛律师接受大河报记者采访时说，《物权法》第七十三条明确规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

　　所以小区内的绿化用地有三种权属：1.属于城镇公共绿地的。2.明示属于个人的。3.属于全体业主共有。对符合第二项明示属于个人的需要具备两个条件：一是该绿地规划事前需经过规划部门批准。二是出售时，需要通过合同、广告或其它方式明示属于购买业主专有。

　　赵律师说，根据相关法律规定，小区内与业主所购房屋相邻绿地的权属问题，其归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖合同及物权登记情况加以确定，业主只能在不动产登记证书和土地使用权证范围内行使权利。

　　所以，如果开发商对所谓的“赠送”绿地有处分权的情况下，可以依法进行销售或赠送，所获赠业主将来可以对相关绿地进行确权登记，以保障自身合法权益。如果开发商拿公共绿地分割赠送给业主，以加大售房的成交机会并获取商业利益，这种所谓的赠送也是违法的，有可能属于欺诈行为，这种行为侵犯其他业主作为公共绿地的共有人的合法权益，相关业主也有权要求停止侵害、恢复原状。

　　“建议业主保留证据，否则维权起来会比较难。”赵律师表示，开发商的口头承诺只是承诺，但所有承诺应以书面合同为准。对于获赠业主，如果获赠是侵权的公共绿地，购房者可以要求解除合同，进行赔偿损失。

　　[提醒]购房者要谨慎购买免得带来不必要麻烦

　　记者注意到，在国内一些地方，开发商除购房送院子外，还有很多五花八门的“做法”，比如说送车库、买一层送一层等促销手段，这种现象十分普遍，一线城市有，三四线小的地市也存在，但出现纠纷后，往往很难协商。

　　6月4日晚，一名房管部门的工作人员在接受大河报记者采访时表示，一些情况下，有时开发商赠送的面积，并不能录入房产证，不享受产权待遇。上述工作人员说，如果是这样的话，那就意味着这个赠送面积在某种程度上可以算作违建面积，一旦遇到政府部门拆迁或者一些争议纠纷的时候，购房者就很难保护自己的合法权益。

　　对此，赵律师提醒，购房者需要明白一个道理，不管开发商赠送的是什么，那仅仅是一种促销方式。建议购房者要多长个心眼，不要被这些小花招给忽悠了。

　　提醒购房者要擦亮眼睛，选择一些开发商有规划手续所赠送的建筑物面积，购房者可到当地规划部门查看有无规划，没有规划的将不受法律保护。