金观平

　　近日上海发布公告，第二次土地集中出让将延期至9月，成为继深圳后第二个延期的一线城市。同时，杭州、天津、青岛也宣布调整第二次集中出让规则。

　　这些动向，传递了房地产调控走向。为稳地价、稳预期，今年我国22个重点城市实行土地集中出让，首轮出让已收官。各地虽冷热不均，但趋势是，热点城市土地市场依然火爆，溢价率不降反升，楼面价创新高。亟需加快完善稳地价工作机制，优化土地竞拍规则。此次集中出让刹车，便源于此。

　　房建于地。只有摁住地价，房价才不会信马由缰。但问题是，为什么稳地价这么难？

　　原因当然是多方面的。按经济学常识，供需决定价格。一些热点城市人口流入多，疫情发生后欧美主要国家实行货币宽松政策，我国面临输入型通胀压力。这些因素使市场出现一定的房价上涨预期，带动了土地市场需求。

　　回顾中国经济发展路径，土地价值的发现在促进经济增长中发挥了很大作用，推动了工业化、城市化进程，但也不能回避由此造成的负面影响。中央多次强调，我国经济面临的突出矛盾是结构性失衡，其中一个重要表现是房地产和实体经济的失衡。具体体现就是房地产税收和土地出让收入在地方财政中占很大比重。在这种情况下，地方政府承担的房地产调控主体责任与发展经济、加大民生投入职能难免冲突，使稳定地价的政策目标打了折扣。

　　此外，房地产企业普遍负债率高，购地时自有资金不足。一些企业超越实力抢地，也是导致地价难降的重要原因。

　　最近召开的中央政治局会议再次强调，要稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。应清醒看到，当前，我国经济必须转型升级才能开拓新空间。如果沿袭以往惯性思维，把房地产作为短期刺激经济、增加财政收入的手段，虽可能收效一时，但无异于饮鸩止渴，必将付出巨大代价。一方面，原有模式因见效快、费力少，将对新发展模式产生抑制；另一方面，房价不可能漫无边际上涨，高地价、高房价可能酿成重大金融风险，危害不小。

　　为此，应从经济全局的角度思考土地和房地产问题，用更宏观的视野看待房地产调控。综合运用多种政策手段，提高调控的系统性、整体性和协同性。要转变发展方式，改善地方政府财政收入结构，摆脱过度依赖土地财政的现状。要使金融“活水”更多流向实体经济，改善房地产过多占用金融资源的局面。就土地市场而言，要加强对房地产企业购地和融资监管，建立真正有效的购地审查制度。

　　同时，地方政府要切实发挥好房地产调控主体责任，调控不能流于形式，不能玩数字游戏，通过提高起拍价等方式调整溢价率，更不能利用各种名目增加实际地价。中央有关部门也要强化监督管理，保证政策不走形。此次土地集中出让叫停，体现了这样的一个方向，值得肯定。