作者：牛畅

　　“在当前行业波动和疫情不确定的环境下，写字楼业主需要关注高速成长的‘腰部’企业和金融科技、生物医药、新能源、人工智能等新兴产业，挖掘新经济、新赛道下的多元化市场需求。”在2022年一季度媒体沟通会上，世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天对记者说。

　　近日，CBRE世邦魏理仕发布报告《2022年第一季度北京房地产市场回顾》称，2022年第一季度，北京写字楼新增供应量环比回落，三个新交付项目体量总计15.1万平方米，分别位于燕莎区域以及首见优质办公入市的新兴商务区金盏。

　　报告认为，受春节、冬奥和疫情等影响，一季度新租交易环比和同比均有下降，其中金融街、中关村、奥体和望京等子市场在国有企业、头部科技企业整合影响下，租赁需求均有缩减。北京全市净吸纳量环比下降66%至9.4万平方米，其中丽泽和CBD分列前两位贡献区域。全市空置率环比升高0.2个百分点至17.3%，一季度新入市项目去化速度较慢，而现有项目空置率涨跌互现，市场竞争仍然激烈。

　　在新租需求方面，一季度金融行业占据榜首，占比为32%，其中证券、基金以及金融科技扩租需求强劲。TMT行业的新租需求则集中在软件开发、互联网+消费服务及人工智能等领域。随着共享办公热度的提升，第三方办公继续增设新点，新租占比超过专业服务业位列第三。消费品制造和医药及生命科学需求稳步增长。

　　值得注意的是，相比于去年一季度，今年一季度北京写字楼面临的市场情况截然不同。“去年一季度疫情相对稳定，北京互联网头部企业发展势头迅猛，写字楼市场迎来发展机会，但今年一季度疫情反弹，加上互联网头部企业整合面积，市场需求下降，给写字楼业主带来不小的冲击。”孙祖天表示。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部负责人张冀苏分析称，预计今年还有近74万平方米的新增写字楼供应投放市场，其中通州体量居首占41%。预计部分核心拓展区有大体量新增供应入市，租户或有一定议价空间，而核心商务区则无新增供应。

　　此外，一季度北京市商务园区平均租金报价同样本比环比下降0.1%至每月每平方米162.4元。泛中关村集群整体租金同样本比环比微涨0.1%；上地、中关村软件园和东升结束去年租金高速增长，环比持平；经开区、丰台科技园子市场依旧面临空置压力，环比小幅下调租金。

　　如何应对当前北京写字楼的租赁市场形势？孙祖天表示，业主除了要多关注高速发展的成长型企业，还应该关注租户对绿色健康楼宇、共享办公配套设施和场所设计、灵活的租赁条款等方面日益增长的需求，在空间运营和租赁模式上有所创新，以提高竞争力。