郑州一处新建小区里，小四房户型占据相当大的比例。大河报·豫视频记者阎嗣煜摄影

疫情期间，郑州某小学生在自己的房间里上网课。新华社资料图

　　□大河报·豫视频记者 韩懿亭

　　“常态化疫情防控下，居家隔离随时有可能发生，像我们这样的五口之家，老人带二宝，大宝上网课，我和妻子在家办公，传统的三居室明显不够用了。”家住中原区的陈先生向记者抱怨，“今年，我一定得买一套四居室改善房了。”

　　放眼郑州，因生活空间有限急需置换大户型的家庭并不在少数。尤其是“首套房贷款还清的家庭，购买二套房可按照首套房贷款利率、首付比例”这项利好释放以来，郑州目前在售的楼盘中，120平以上的户型产品成交成绩相当亮眼。

　　首改户型悄然升级120平紧凑四房或成未来趋势

　　记者注意到，随着消费者需求的升级，郑州也迎来了“改善户型新时代”，特别是“首改户型”：户型设计上变“大”，传统的120平大三房做成“小四房”；变“精”，多功能板块增加，购房者可以自行DIY；变“细致”，重视分区，细节设计更具人性化。

　　“以前购房者喜欢宽敞的房间，现在购房者倾向于更多的房间。”管南片区某热盘的置业顾问告诉记者，“特别是首改的客户，预算有限，但是想要更多的房间，120平左右的四房最受他们青睐。”

　　随后，记者从多个售楼处了解到，现在郑州的首次改善家庭越来越多，他们或是因为添了孩子，或是想把父母接过来同住，或是追求居住品质，才会卖了小房子、换个大房子。多年从事房产销售的郭经理表示：“由于资金有限，他们的购房预算通常锁定在150万~200万元，重点关注120平左右的市区房源，三房是基础，四房最好，而现在郑州市场上的确存在不少120多平的小四房户型。”

　　郑州市场上小四房户型越来越多

　　记者观察发现，近两年来，郑州市场上建筑面积约120平方米的小四房户型的确越来越多。比如二七区某新建小区一套129平的4室2厅2卫户型，户型方正，主卧+两次卧+客厅四面朝南，主卧套房设计，客厅拥有宽敞的大阳台，算是一套不错的小四房户型。

　　“事实上这一面积段的房子，可以做大一点的三房，也可以做小一点的四房。”业界人士表示，前几年郑州市场上120平左右的大三房居多，甚至不少130多平的也做成大三房，只为了居住舒适度。但现在社会家庭结构发生变化，随着二胎、三胎政策的推行，郑州不少家庭结构正在逐渐变为“四口、五口之家”，如果从居住需求来讲，需要的面积并不是太大，但需要的房间却增加了，120平左右的紧凑型小四房，让不少首改购房者以较少的预算买到理想四房，俨然已成为近期郑州楼市“新宠”。

　　一位房地产户型设计师告诉记者：“随着生育政策的变化,未来置业者对居住空间、室内配套等需求都将会出现较大的转变,预计紧凑型四房或五房的户型也是未来部分房企开发的主流趋势。”有业内人士表示，郑州楼市已经逐步进入到“改善时代”。

　　克而瑞公布的数据显示，2022年1~6月郑州新房成交约469.19万平方米，成交均价约12316元/平方米，其中，120平方米以上户型1~6月整体成交量占比约达42%。

　　“N+1”户型开始风靡首改户型更注重“实用性”

　　除了更加紧凑，首改户型的升级还体现在“多功能性”增强及细节更具“人性化”上面。记者在经开区一项目看到，“封闭阳台+衣帽间”可改造成“北向书房”，功能上大同小异，皆可以根据业主居住需求实现DIY改造。

　　有业内人士告诉记者，这种户型叫做“N+1全家庭生命周期户型”，是近两年郑州市场上很流行的，对于购房者而言，这样的设计可以减少换房波折，实现一步到位。即便是二胎来临，家里的人口达到高峰，将原来的北向区域改为第二个宝宝的房间，也可以轻松应对。

　　记者在探访时，还发现了一个很有意思的现象。近两年，郑州有些首改户型在设计的时候不再讲究“动静分区”，而是会在靠近入户门的位置单独设置一间卧室。

　　比如二七区那套129平的4室2厅2卫户型，就是在入户门的附近单独设置了一间卧室。销售人员解释说：“这是一间老人房。现在很多家庭都是跟老人同住，可是生活习惯又不一样，如果把两间卧室设置过近的话，很容易相互打扰。”

　　一位资深地产人表示，现在开发商在设计首改户型的时候，会更加注重考虑实用性与舒适性的二者兼容。“比如书房也可作为客房利用起来，所以开发商在设计的时候，同时要配备好水电插座。”

　　160万元是郑州“首改”置业门槛220万元以下的房源更受青睐

　　现如今，郑州已逐步走进了“改善时代”，各大楼盘推出的改善房源层出不穷，特别是120~144平的首改户型，如何才能打动首改客户，从一众楼盘中脱颖而出，成为了每一个楼盘负责人的研究课题。

　　“就好比总价120万元是刚需客群的一道坎，对于首次改善型客户来说，160万元的总价就是他们的置业门槛，低于这个预算就很难在主城区买到120平以上的房源，但是总价超过220万的话，不少人就难以接受。”

　　一楼盘销售经理杜先生就表示，根据这个总价原则，由于首改户型通常在120平方米以上，因此单价在13000~18000元/平方米的房源就较容易去化。“以我们楼盘为例，来访的客户都会先问询他们预算及意向面积，一般意向购买120~130平的客户预算都在200万左右，再高他们就不考虑了。”

　　综合这些因素，性价比依旧是打动首改客群最关键的因素。

　　对此，有业内人士指出，对于首改型购房者而言，他们不会像刚需购房者那样急切且冲动，通常都会十分精明地货比多家，最终选择最适合自己的房子，所以确实具备居住优势，产品户型设计、品质、区位好的楼盘，配合达到首改客户心理预期的价格，往往更易获得他们的青睐。