本报记者 王思文

　　备受市场关注的国内首批3只保障性租赁住房REITs正式定档发行。

　　《证券日报》记者从基金公司处获悉，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT等三只产品将于8月16日同步发售，公众投资者最低仅需1000元，即可通过场内或场外方式认购基金份额，参与到保障性租赁住房的建设中，分享优质资产项目带来的发展红利。

　　据记者计算，此次3只保障性租赁住房REITs面向公众发售的预计募资总额为4.4596亿元。业内人士认为，按照以往公募REITs发售的情形来判断，预计这三只产品也有望获得各路资金的追捧。

　　公众投资者发售比例

　　普遍在12%左右

　　与此前发行的公募REITs类似，此次发行的3只保障性租赁住房REITs产品留给公众投资者认购的初始基金份额并不多，占发售总量的比例约为12%左右。

　　从发售的份额总额来看，此次红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT的发售份额总额均为5亿份，认购价格分别为2.484元/份、2.51元/份和2.6元/份，预计募资总规模分别为12.42亿元、12.55亿元和13亿元，均不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息。

　　此次红土深圳安居REIT发售的份额总额中，初始战略配售发售份额为3亿份，网下初始发售份额为1.4亿份，公众初始发售份额为0.6亿份，为发售总量的12%。也就是说，该产品面向公众发售的规模仅为1.49亿元。华夏北京保障房REIT的公众初始发售份额为0.6亿份，也为此次发售总量的12%，即该产品面向公众发售的规模为1.506亿元。中金厦门安居REIT的公众初始发售份额为0.56亿份，为此次发售总量的11.3%，即该产品面向公众发售的规模为1.4636亿元。据此计算，这3只保障性租赁住房REITs面向公众发售的预计募集资金总额为4.4596亿元。

　　“从网下询价的热度来看，这3只产品有可能延续此前公募REITs的发行火热态势，掀起近期基金发行的小高潮。”北京地区一位券商产品经理对《证券日报》记者表示。

　　上周，国内首批3单保障性租赁住房REITs的网下询价结果已陆续出炉。京保REIT在网下询价阶段中，有71家网下投资者管理的211个配售对象上报询价报价信息，拟认购数量总和达到158.72亿份，是初始网下发售份额1.4亿份的113.37倍；中金厦门安居REIT在询价阶段同样受到网下资金青睐，共收到69家网下投资者管理的220个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购份额数量总和为143.12亿份，是网下初始发售份额数量的108.96倍。

　　值得注意的是，红土深圳安居REIT在网下询价阶段共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创下目前业内已发行公募REITs的行业记录。

　　租赁住房市场合理规模

　　3万亿元至4万亿元

　　公众投资者投资保障性租赁住房REITs，到底有哪些投资价值和意义呢？

　　红土创新基金在接受《证券日报》记者采访时表示，“对于投资者来说，保障性租赁住房REITs的推出，丰富了REITs市场的种类，让普通投资者也能参与到保障性租赁住房的建设中来，享受到优质资产项目带来的发展红利。”

　　“从投资价值角度来看，保障性租赁住房REITs的投资领域具有一定的政策红利。2021年6月份，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、财税、金融等多方面明确了相关的支持政策，政策红利的释放和叠加为保障性租赁住房REITs创造了一定的投资盈利空间。”红土创新基金对记者表示，“各地保障性租赁住房项目进入快速发展期，这也为保障性租赁住房REITs提供了优质的投资标的。”

　　据住建部信息显示，40个重点城市将在“十四五”期间建设保障性租赁住房共计650万套(间)，多数城市的保租房计划占新增住房的比重达30%，绝大部分保租房REITs项目集中于一二线城市。由此可见，保障性租赁住房REITs的底层资产普遍优良，具有较好的投资价值。

　　“保障性租赁住房是基础设施领域的理想资产类型之一。”中金基金对记者表示，“在市场需求层面，租赁住房未来的市场规模巨大。根据中金公司的研究，中国合理租赁住房市场规模可能达到3万亿元至4万亿元的水平，将主要集中在大中城市。目前保障性租赁住房REITs的发展正方兴未艾，未来前景值得期待。”