本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　自2021年房地产市场进入深度调整期以来，多数房企明显放缓拿地节奏，趋于避险考虑，房企投资纷纷转向韧性更强的核心一二线城市。

　　尽管部分核心城市土拍市场热度仍存，但受弱能级城市拖累，上半年全国土拍市场总体热度低迷。尤其是7月份以来，受市场不断走弱影响，房企投资更进一步收缩。

　　在此情况下，提振销售端的市场呼声愈加强烈。据了解，自7月24日政治局会议定调以来，四大一线城市均已相继表态，郑州、南京等重点城市纷纷出台房地产市场新政，市场预期和信心正在修复中。

　　房企投资缩减

　　8月初，上海第二批集中剩余的9宗地块迎来集中出让，相比于7月份二批次第一次供地，由于供地量减少，地块质量一般，本次参拍房企已有所减少。

　　为增加拿地概率，减少拿地风险，此轮参拍房企联合体明显增加，甚至出现6家企业联合参与竞拍。

　　在经历了去年的谨慎投资后，不少房企今年开始出现“补货”需求，为了寻求确定性投资，他们纷纷从三四线城市撤离，转战一二线城市的核心板块，从而带动一线及部分二线城市土拍市场率先回暖。

　　但这种局部热度未能持续。在上海8月初的土拍中，徐泾、南翔、梅陇、川沙地理位置及板块新房市场表现相对较好，4宗地块均超十余家房企参拍；而桃浦、惠南、奉贤新城4宗地块参拍房企均不超过3家，且主要是本地城投参与。

　　中指研究院上海高级分析师陈炬兰指出，上海8月初的土拍热度已经进一步降低，其中4宗封顶地块虽吸引超10余家房企参与，但热度分化加剧，受二季度以来上海新房积分触发率明显降低，二手房市场仍处于调整阶段的影响，房企在上海拿地更为谨慎，叠加此批次土地质量有所下降，房企参与度有所下滑。

　　同样的境况还发生在8月初杭州的土拍市场，据中指研究院华东大区常务副总高院生介绍，虽然滨江一桥南、湘湖等核心板块依旧触顶，但参与企业数量已锐减。“今年上半年，杭州新房登记人数明显减少，平均中签率、流摇率均有扩大趋势，市场承压，企业拿地谨慎，从而影响土拍热度。”

　　据了解，今年一季度的“小阳春”结束后，从二季度开始，新房成交规模环比持续回落，直接影响房企拿地信心，土拍热度连月下降。市场机构中指研究院统计显示，1~7月除个别核心城市外，土拍总体热度仍低迷，300城土地出让金收入同比继续下降27%。

　　另根据市场机构克而瑞统计，今年前7月，有六成百强房企尚未拿地；只有35家房企新增货值超过百亿，较上月末仅增加3家，对比去年同期更是减少了19家。百强房企新增货值的63%集中于TOP10。

　　7月，全口径销售TOP10房企中，只有保利拿地金额超过百亿元，达到115.6亿元，其余房企均未超百亿，而中海、龙湖和碧桂园7月并未拿地。另外，除保利以外，10强其余房企拿地金额与前六月均值相比也出现大幅减少，招商、滨江等降幅超过60%。

　　政策密集发布

　　房企投资愈加谨慎情况下，销售端亟待提振。

　　7月24日，中央政治局会议提出适时优化调整房地产政策。7月28日，住建部明确发声，表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

　　同时，公安部也表示将研究制定公安机关服务保障高质量发展若干措施，包括推进以人为核心的新型城镇化，全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策等。

　　紧接着，北上广深四大一线城市纷纷表态，将结合实际情况推进落实。进入8月，国家发展改革委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》中，明确提出支持刚性和改善性住房需求。

　　8月3日，郑州发布15条楼市政策，明确取消限售政策，落实“认房不认贷”政策等，成为住建部提出个人住房贷款“认房不认贷”后首个明确表态的城市，紧接着还将购买新建商品房最低首付降至20%。

　　克而瑞数据显示，今年前7个月，郑州新房成交量已达到2022年全年的89%，二手房成交超去年全年，但市场稳定性差，新房成交自2月份以来逐月下滑，而二手房交易也在5月开始明显减速。

　　此前，郑州已多次对房地产政策进行过优化调整。今年4月郑州将限售政策调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满一年可出售。同时二环外取消限购，公积金“带押过户”，支持提取公积金支付首付等政策也陆续出台。

　　同为省会城市的南京也于8月4日发布房地产市场新政，包括发放购房补贴、建立安置房源超市、优化车位车库销售审批、提升预售监管资金使用效率等举措。

　　而放眼全国楼市，据克而瑞监测，7月份重点30城新房成交面积为1104万平方米，创5年来同期新低，环比下降33%，同比下降37%。这是自3月“小阳春”结束后，市场迎来的“四连跌”。

　　据中指研究院指数研究部总经理曹晶晶介绍，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、优化“认房又认贷”政策、调整存量贷款利率等仍将是后续各地政策调整的重要方向。

　　据了解，当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、西安、厦门等近十个核心城市，曹晶晶认为，这些城市有望调整优化二套房认定标准。此外，当前全国仍有约20城首套房商贷首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，“未来政策优化空间较大，随着各地首付比例继续优化，居民购房门槛将进一步降低。”

　　在8月4日国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局四部门联合召开的新闻发布会上，央行再次明确强调实施差别化住房信贷政策，预计将在以下几方面继续给予支持：一是对于房价持续下跌的城市，将延续此前政策，阶段性放宽首套商贷利率下限；二是当前首套及二套房贷利率加点较高的城市或迎来优化；此外，未来二套房商贷利率下限也存在调整预期。

　　曹晶晶指出，存量房贷利率下调也是降低居民购房成本的重要举措。根据中指研究院监测，7月重点城市首套房平均商贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。对比2022年以来5年期以上LPR仅下调了45个基点，由于加点幅度不变，部分城市存量房贷利率随LPR下调后仍远高于新购房贷利率。叠加去年理财收益下降，同时消费贷、经营贷等利率明显低于存量房贷利率，因此居民提前还款现象较多。

　　“三支箭”加大支持力度

　　8月3日，中国人民银行党委书记、行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会，伊利集团、宏桥集团、龙湖地产、正泰集团、新希望集团、旭辉地产、美的置业、红豆集团等民营企业和部分金融机构、银行间市场交易商协会主要负责人参加座谈会。

　　潘功胜在会上指出，要推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。

　　中指研究院企业研究总监刘水指出，近期国家层面发布了支持民营企业发展31条措施，融资难是民营企业发展遇到的重要问题，此次央行主持召开民营企业座谈会，听取民营企业融资方面的意见，表明监管部门在加快落实民企发展31条措施。

　　据了解，自去年“金融十六条”等支持政策发布以来，房地产行业政策面不断宽松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企。多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出，已出险房企方面的展期违约仍在继续。

　　刘水表示，在信贷融资方面，后续如优化激励措施，采用尽职免责等，提高商业银行对民营房企信贷支持意愿和能力；在发债融资方面，对“第二支箭”支持扩容增量，目前惠及的房企只有12家企业，发债注册1400亿元左右，受益房企较少。后续，在发债增信的担保主体、担保方式等方面将扩围，进行创新，放松条件，将让更多的民营房企受益。

　　而在此之前，交易所及证监会对房企的增发计划审批明显加速，6月份，陆家嘴、保利发展、大名城、中交地产、福星股份、招商蛇口A股上市房企定增方案等多家央国企及优质民企定增方案先后获批。